Łukasz Duda -  posiada wykształcenie wyższe magisterskie, ukończył studia na Wydziale Ekonomii  Akademii Ekonomicznej w Katowicach (obecnie Uniwersytetu Ekonomicznego), a także studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami, audytu energetycznego w budownictwie oraz sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Obecnie odbywa praktyki zawodowe rzeczoznawcy majątkowego. Posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomościami (nr 16186). Pracuje na stanowisku inspektora w Urzędzie Miejskim w Tarnowskich Górach, pracuje przy projekcie „Budowa kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz oczyszczalni ścieków komunalnych w Tarnowskich Górach".

          Analiza własnościowa obszaru projektowania, czyli identyfikacja terenu pod względem struktury własnościowej jest najważniejszym elementem fazy przygotowawczej wszystkich inwestycji o charakterze liniowym (np. budowa sieci kanalizacyjnej). Stanowi podstawę do wykonania dobrego projektu, następnie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i ostatecznie realizacji przedsięwzięcia. Inwestycje liniowe zazwyczaj wykonywane są na dużych obszarach, co powoduje konieczność uzgadniania trasy przedsięwzięcia z wieloma osobami posiadającymi tytuł prawny do nieruchomości, na których inwestycja będzie realizowana. Uzgadniając trasę zdarza się napotykać na szereg przeszkód prawnych, które w znaczący sposób ograniczają możliwości wykonania inwestycji. Często mamy do czynienia z brakiem zezwoleń osób posiadających prawo do dysponowania nieruchomością (na której ma być wybudowana sieć kanalizacyjna) na cele budowlane. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3 pkt. 11. Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane należy rozumieć, tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Na trasie inwestycji często występują również działki z tzw. nieuregulowanymi stanami prawnymi, tj. na przykład gdzie nie zostały przeprowadzone postępowania spadkowe.
W takiej także sytuacji mamy ograniczoną możliwość uzyskania zgody na wybudowanie sieci technicznej, gdyż w świetle prawa do momentu zakończenia postępowania spadkowego nie ma stron, które mogłyby stosowną zgodę wyrazić (występuje trudność, na etapie prowadzonych uzgodnień jednoznacznego określenia wszystkich spadkobierców).
W skrajnych przypadkach można jednak podjąć próby uzgodnienia trasy z potencjalnymi spadkobiercami, którzy oświadczą, że posiadają prawo do nabycia spadku, są jedynymi spadkobiercami, zgadzają się na wybudowanie zaprojektowanej sieci oraz posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To ostatnie oświadczenie zgodnie
z art. 32 ust. 4. pkt. 2 wyżej cytowanej ustawy składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej.

            Ustawodawca próbując rozwiązać w/w problemy określił kierunek postępowania prawnego jaki należy przyjąć aby planowana inwestycja, mogła być zrealizowana. W myśl art. 124 ust. 1, ust. 1a i art. 124a, Ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami,  starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie np. ciągów kanalizacyjnych, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ograniczenie przyjmuje formę decyzji administracyjnej, której można nadać rygor natychmiastowego wykonania. Przepis ten stosuje się również do nieruchomości o nieuregulowanych stanach prawnych.

            W praktyce jednak procedura ta jest bardzo czasochłonna i nie zawsze przynosi zamierzony efekt. Dlatego w większości przypadków napotykając na problemy własnościowe wyznacza się alternatywną trasę przebiegu sieci, gdzie sytuacja jest bardziej przejrzysta
i w większej mierze uregulowana. A w skrajnych przypadkach następuje konieczność wyłączenia poszczególnych tras z projektu.

            Optymalnym rozwiązaniem jest zaprojektowanie przebiegu sieci w drogach publicznych, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, gdyż w tym przypadku uzyskanie zgody na posadowienie np. kolektorów kanalizacyjnych w przedmiotowych działkach jest znacznie uproszczone. Nawet nieuregulowany stan własnościowy (brak przeprowadzonej tzw. komunalizacji) nie stanowi przeszkody do uzyskania zgody na wybudowanie sieci technicznej i upoważnienia inwestora do podpisania oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Zgodnie art. 73 ust. 1 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające
w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (po 31.12.2005 r. roszczenie odszkodowawcze wygasa). Zatem od 1 stycznia 1999 r. projektując np. sieć kanalizacyjną
w drodze publicznej, należy uzgodnić ten fakt z instytucją działająca w imieniu Skarbu Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, niezależnie od tego, kto w chwili przygotowywania inwestycji figuruje w księdze wieczystej jako właściciel. W większości przypadków inwestycje mają charakter lokalny  i zawierają się w obszarach występowania dróg publicznych, gminnych i powiatowych. Bardzo często zdarza się, że analizując pod względem własnościowym działkę drogową, która zawiera się w trasie projektowanej sieci technicznej, otrzymujemy informacje, że zgodnie z zapisem w dziale drugim księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej działki, właścicielem jest osoba fizyczna. W takiej sytuacji należy literalne zastosować art. 73 ust 1. wyżej cytowanej ustawy, czyli w pierwszej kolejności uzyskać informację w czyim władaniu jest droga publiczna (kto jest zarządcą drogi), a następnie zwrócić się do odpowiedniego organu w celu uzgodnienia trasy przebiegu projektowanej sieci.

            Najbardziej popularnym obecnie systemem kanalizacyjnym jest system grawitacyjny. Projektowanie tras kanalizacji o charakterze grawitacyjnym tylko w drogach publicznych jest w większości przypadków niewykonalne. Ukształtowanie terenu wymusza na projektancie przeprowadzenie tras w taki sposób aby wykorzystać naturalne spadki terenu. Wiąże się to często z koniecznością przeprowadzania kanalizacji przez działki stanowiące własność osób fizycznych. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia projektując kanalizację o charakterze podciśnieniowym. Określając trasy przebiegu nie ma konieczności w tak rygorystycznym zakresie jak to jest przy kanalizacji grawitacyjnej, brać pod uwagę ukształtowania terenu. Projektant dysponuje wtedy dużą swobodą, a w związku z tym może określić przebieg kanalizacji w większości, w drogach publicznych.

            Podsumowując, przy kanalizacji podciśnieniowej analiza własnościowa jest znacznie mniej skomplikowana, niż przy kanalizacji grawitacyjnej, co bezpośrednio wpływa na dużo większe prawdopodobieństwo wykonania inwestycji w zamierzonym zakresie.

            Dobrze wykonana analiza własnościowa, a w późniejszym czasie projekt, wiążą się z koniecznością przeprowadzenia, dokładnych analiz przestrzennych. Obecnie niezbędnym atrybutem każdego specjalisty ds. własnościowych, a także projektanta, oprócz programów CAD-owskich, powinna być aplikacja systemu informacji przestrzennej, pozwalająca na szybkie przeprowadzenie wymaganych analiz. Podstawowym zakresem opracowań, są analizy przeprowadzane na warstwach wektorowych (grafika wektorowa, dwuwymiarowa) oraz rastrowych (grafika rastrowa, dwuwymiarowa), które w dość dokładny sposób odwzorowują przestrzeń inwestycji. Grafika wektorowa jest to rodzaj grafiki komputerowej, w której obraz opisany jest za pomocą figur geometrycznych, umiejscowionych matematycznie w dwuwymiarowym układzie współrzędnych. Grafika rastrowa natomiast przedstawia obraz za pomocą pionowo-poziomej siatki wypełnionych odpowiednim kolorem pikseli na monitorze komputera (np. zdjęcie).

Przykład warstwy wektorowej

Przykład warstwy rastrowej

Poddanie przedmiotowej analizie określonego obszaru inwestycji wymaga pracy na kilku warstwach wektorowych, między innymi.: mapa ewidencyjna, budynki, punkty adresowe, osie ulic, numeryczny modelu terenu oraz warstwie rastrowej w postaci zdjęć lotniczych. Wszystkie te warstwy powinny być zapisane w tym samym układzie współrzędnych.

            Analizę własnościową należy rozpatrywać i utożsamiać również z wymiarem ekonomicznym inwestycji. Należy bowiem brać pod uwagę konieczność wypłacania ewentualnych odszkodowań za przeprowadzenie sieci uzbrojenia terenu w działkach prywatnych. Zgodnie z art. 285 oraz art. 305¹ Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny istnieje taka możliwość poprzez ustanowienie służebności przesyłu lub w specyficznych przypadkach służebności gruntowych. Analiza własnościowa powinna już na etapie koncepcji określić skalę roszczeń odszkodowawczych  z jakimi należy się liczyć wykonując inwestycję. Wnioskami analizy powinny być propozycje zoptymalizowania przebiegu sieci, w taki sposób aby zminimalizować wysokość roszczeń.

            Inwestorzy w postaci jednostek samorządu terytorialnego powinni dążyć do ustanawiania w/w służebności, ponieważ uregulowanie prawne przebiegu sieci za pomocą praw rzeczowych stanowi o trwałości inwestycji. Zaleca się aby wszystkie umowy notarialne ustanawiania służebności, pomimo charakteru konstytutywnego (wywołującego skutki prawne już w momencie ich zawarcia) były ujawniane w księgach wieczystych. Pozwoli to
w przyszłości uniknąć pewnych nieporozumień przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości, które zostały obciążone.

            Należy pamiętać, że po ustanowieniu służebności zostają związane ze sobą owym prawem dwie nieruchomości. Po pierwsze nieruchomość obciążona, tj. na której zostało ustanowione jakieś ograniczenie (treść służebności zostaje ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej, w dziale III - „Prawa roszczenia i ograniczenia"), po drugie nieruchomość władnąca, tj. której każdoczesnemu właścicielowi przysługuje prawo
do korzystania z przedmiotowej służebności (treść służebności zostaje ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości władnącej, w dziale I - SP - „Spis spraw związanych
z własnością").

            Podsumowując należy stwierdzić, że poprawna analiza własnościowa jest podstawą do przygotowania dobrego projektu dla każdego obiektu liniowego. Pozwala zweryfikować pod względem prawnym, a tym samym pod względem obszarowym możliwości realizacji zamierzonej inwestycji. Dobrą praktyką podczas projektowania jest na etapie realizowanej analizy własnościowej, przeprowadzenie konsultacji społecznych. W dużej mierze ułatwia to późniejsze komunikowanie się z właścicielami i osiąganie kompromisu co do trasy przebiegu projektowanej sieci.                                                                       

Autor opracowania: Łukasz Duda