MIESZKANIOWY CHAOS W SAMORZĄDACH – ROZMOWA Z PANEM ARKADIUSZEM BOREK – PREZESEM ZARZĄDU INSTYTUTU GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI (2011-03-14)
W niedawno utworzonym dokumencie rządowym pt. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku" zostały przedstawione najważniejsze kwestie dotyczące zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a do jednego z głównych celów dokumentu należy racjonalizacja zasad gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy. Jakie są zatem najistotniejsze problemy samorządów związane budownictwem mieszkaniowym?
Polskie budownictwo mieszkaniowe to obszar, w którym poruszanie się sprawia niemałe trudności - szczególnie w przypadku budownictwa komunalnego i socjalnego, które stało się nie lada problemem dla samorządów lokalnych.
Skuteczność działań władz samorządowych w zakresie rozwoju budownictwa jest znikoma, co w sposób wyraźny udokumentowują ostatnie raporty Najwyższej Izby Kontroli oraz Instytutu Gospodarki Nieruchomościami, z których wynika m. in., że gminy nie zaspokajają potrzeb mieszkańców. Zmniejszający się wciąż stopień zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wskazuje, że prowadzona przez gminy polityka niestety nie sprzyja rozwojowi budownictwa komunalnego i socjalnego.
Sytuacja budownictwa mieszkaniowego wymyka się spod kontroli władzom samorządowym wielu miast, a niewywiązywanie się z obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych powoduje ponoszenie przez gminy coraz większych kosztów z tytułu odszkodowań za ich niedostarczenie osobom do tego uprawnionym z tytułu wyroku sądowego. Ze styczniowego raportu NIK, obejmującego lata 2007-2010 dowiadujemy się, że miasta wypłacają z tego tytułu zatrważające sumy pieniężne.
Nowopowstały w Ministerstwie Infrastruktury dokument rządowy „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku" ma w swoim założeniu zachęcić i zdyscyplinować władze samorządowe do działań sprzyjających polskiemu mieszkalnictwu - społecznemu i socjalnemu. To ostatnie stało się poważnym problemem społecznym, a jedna z największych bolączek, jaka się z nim wiąże, dotyczy kwestii utrzymania tego zasobu przez gminy. Powszechnie wiadomo, że czynsze za lokale w żadnej gminie nie pokrywają kosztów eksploatacji, a kontrole tych obiektów wykazują w większości przypadków zły stan techniczny i ochrony przeciwpożarowej budynków.
Rezultatem zbyt niskich czynszów, które przez szereg lat nie zabezpieczają kosztów utrzymania i remontów budynków, jest doprowadzanie do dekapitalizacji zasobów gminnych, a w efekcie finalnym następuje celowa wyprzedaż z bonifikatą w celu pozbycia się „problemu" - bo tylko w ten sposób można zdefiniować większość lokali, które gminy przeznaczają na odsprzedaż. Tego typu sytuacja wynika głównie z braku realizacji konsekwentnej polityki remontowej i termomodernizacyjnej przez samorządy. Nie do końca przemyślana wyprzedaż gminnych zasobów mieszkaniowych (m.in. zbyt duże bonifikaty) prowadzi do sytuacji, w której gminy, nie posiadając innych lokali, nie są w stanie zapewnić lokali socjalnych osobom, którym prawo do dachu nad głową gwarantuje Konstytucja RP. I znów - jeden problem pociąga za sobą kolejny: nierealizowanie przez gminy konstytucyjnego obowiązku skutkuje drastycznie narastającymi kwotami w budżetach miast i gmin, którym i tak brakuje źródeł finansowania, a ich budżety są często wysoko zadłużone. Podobnie rzecz wygląda z gminnymi zarządcami, których zadłużenie niejednokrotnie narasta z uwagi na zaległości samych najemców.
Z czego wynika ten niedowład, ta niemożność samorządów do podjęcia odpowiednich kroków zaradczych, do uruchomienia właściwych działań w kierunku zmiany tej sytuacji?
Źle lub błędnie sprecyzowane potrzeby mieszkaniowe, mało precyzyjna wizja rozwoju mieszkalnictwa na poziomie miast i gmin, a przede wszystkim - brak wiedzy w zakresie specjalistycznego zarządzania nieruchomościami (dochodzi niestety coraz częściej do patologicznych sytuacji, w których zarządcy nieruchomości nie podnoszą i nie aktualizują swoich kwalifikacji zawodowych, a co za tym idzie - nie są zorientowani w zmianach dotyczących przepisów związanych z ich profesją) to główne przyczyny, które hamują i ograniczają możliwości gmin w dziedzinie mieszkalnictwa.
Likwidacja deficytów ilościowych w segmencie lokali mieszkalnych w ogóle (nie tylko w przypadku zasobów gminnych) powinna stać się priorytetem w działaniach władz samorządowych.
Jak wygląda na dzień dzisiejszy sytuacja naszego kraju w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego w porównaniu do pozostałych krajów Unii Europejskiej?
Obecnie w Polsce brakuje 1,6 mln mieszkań, a do roku 2015 należy wyburzyć ok. 500 tys. mieszkań ze względu na zaniedbania remontowe, zły standard, zużycie techniczne lub wiek budynków. W Polsce liczba mieszkań użytkowanych na 1000 mieszkańców wynosi statystycznie 350, podczas gdy w UE wskaźnik ten wynosi 500 mieszkań. Z kolei w UE na jedną osobę przypada średnio 50m2 mieszkania, a już u nas wskaźnik ten wynosi 24m2. Dodatkowo napomknę, że z Raportu Mieszkaniowego za 2010 r. sporządzonego przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami wynika, że w niektórych polskich miastach oddano w granicach od 0,3 do 0,7 mieszkania na 1000 mieszkańców.
W Polsce, za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można nabyć ok. 0,5 m2 mieszkania, natomiast w krajach starej Unii Europejskiej za miesięczne wynagrodzenie można pozyskać 2-3 m2 mieszkania.
Różnica jest kolosalna. Przepaść, która dzieli Polskę od krajów zachodnioeuropejskich pod tym względem powinna dać władzom samorządowym do myślenia skutkującego konstruktywnymi działaniami, prowadzącymi ku poprawie tej sytuacji...
Zgadza się. Mam głęboką nadzieję, że dzięki założeniom i propozycjom zmian zawartych w rządowym dokumencie „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku", działania te nabiorą wreszcie rozpędu i przyjmą właściwy tor.
Elżbieta Szafron, 14-03-2011 r.
