W zeszłym roku rząd wycofał się ze wspierania budowy mieszkań na wynajem w systemie towarzystw budownictwa społecznego. Likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) pozbawiła tbs-y głównego źródła finansowania inwestycji. Są jeszcze realizowane inwestycje finansowane z KFM, ale na nowe kredyty nie ma praktycznie co liczyć. Znając aktualną sytuację finansów państwa oraz prowadzoną przez rząd politykę oszczędnościową, nie należy - zdaje się - liczyć w najbliższym czasie na rządowy program finansujący budownictwo społeczne.

Wg ostrożnych szacunków na mieszkanie w towarzystwach budownictwa społecznego oczekuje ok. 100 tyś gospodarstw domowych. W samych tylko Katowicach na liście oczekujących znajduje się 1700 nazwisk. Są to osoby o dochodach uniemożliwiających zakup lokalu mieszkalnego na wolnym rynku, a jednocześnie niekwalifikujące się na otrzymanie mieszkania komunalnego. Sytuacja ekonomiczna tej grupy pozwala jej na opłacenie czynszu, który zawiera w sobie spłatę kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji. Zaostrzenie polityki kredytowej banków będzie skutkować powiększaniem się tego segmentu ludności.

Zestawienie dwóch wyżej opisanych okoliczności - braku programu rządowego, wspierającego budownictwo społeczne oraz istnienia dużej niezaspokojonej potrzeby mieszkaniowej, prowadzi nieuchronnie do wniosku, iż trzeba szukać nowego modelu realizacji tego typu budownictwa.

Prace koncepcyjne prowadzone w naszej Spółce nad takim modelem, zbiegły się w czasie z pracami Ministerstwa Infrastruktury nad założeniami do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw. Ministerstwo opracowało projekt nowego w Polsce systemu realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego w formule mieszkań na wynajem, opierający się na partycypacji przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (w wysokości do 50%  kosztów budowy), z docelowym przeniesieniem własności na najemcę, po całkowitej spłacie zobowiązań zaciągniętych na budowę lokalu. Ministerstwo określa tę formułę jako „społeczne grupy mieszkaniowe", które kreować mają m.in. tbs-y.

KTBS opracował model, który opiera się na podobnym mechanizmie, ale jest możliwy do realizacji w aktualnym stanie prawnym. Opiera się on na emisji obligacji zamiennych adresowanych do przyszłych najemców. Oczywistym jest przyjęte założenie, że „najtaniej" będzie pożyczyć pieniądze na budowę mieszkań właśnie od tego segmentu, wszyscy pozostali uczestnicy rynku - instytucje finansowe, inwestorzy, partnerzy prywatni - pożyczać będą na gorszych dla Spółki warunkach. Z drugiej strony KTBS daje możliwość posiadania własnego mieszkania osobom, których sytuacja finansowa nie pozwala na nabycie lokalu na wolnym rynku. Najemcy obejmują obligacje emitowane przez TBS w  wysokości 50% kosztów budowy mieszkania, a w zamian otrzymują prawo najmu lokalu (od razu), a po spłacie kredytu, który zaciągnie KTBS, obligacje będą zamieniane na prawo własności lokalu.

Całość montażu finansowego inwestycji wyglądałby następująco:           

• miasto wnosi aportem grunt, a w zamian uzyskuje pewną ilość mieszkań na wynajem, zgodnie z dotychczasową praktyką,
• 50% kosztów inwestycji pochodzi od obligatariuszy (tj. najemców i przyszłych właścicieli), którzy obejmują obligacje zamienne na prawo własności mieszkania,
• kredyt komercyjny (20-30 lat), który jest spłacany w czynszu (tak jak w systemie dzisiaj funkcjonującym).

Należy podkreślić, iż budowane w tym systemie mieszkania są częścią budownictwa „misyjnego", gdyż są przeznaczone dla osób, które nie mają zdolności kredytowej pozwalającej na nabycie mieszkania na rynku. Z naszych analiz i specyfiki tego modelu wynika, iż głównymi odbiorcami będą młode małżeństwa, poszukujące możliwości usamodzielnienia się.

Korzyści dla gminy z przyciągnięcia lub zatrzymania takich mieszkańców są oczywiste. Ta ważna konkluzja, jeżeli będziemy pamiętać, iż ok. 84% wszystkich tbs-ów została utworzona właśnie przez gminy.

Krzysztof Mikuła

Przewodniczący Górnośląskiego Towarzystwa Gospodarczego w Katowicach, Wiceprezes Zarządu Katowickiego TBS Sp. z o.o.