W prawidłowo funkcjonującej gospodarce jednym z podstawowych elementów rozwoju jest sektor budownictwa mieszkaniowego. Nie na próżno mówi się przecież , że budownictwo napędza koniunkturę. Tysiące młodych ludzi, którzy wchodzą w okres swej aktywności zawodowej i którzy tworzą nowe rodziny, podejmuje heroiczne działania w celu osiągnięcia dwóch, najważniejszych dla nich na tym etapie życia, celów:   zdobycia pracy odpowiedniej do wykształcenia i kwalifikacji oraz mieszkania, postrzeganego jako niezbędny element stabilizacji w życiu.

   Jednak w obu tych dziedzinach sytuacja  w  naszym kraju nie jest najlepsza. Wśród 27 krajów Unii Europejskiej posiadamy najniższy wskaźnik stosunku liczby mieszkań do liczby mieszkańców oraz najniższy wskaźnik średniej powierzchni mieszkania przypadającego na jednego mieszkańca. Rynek mieszkań czynszowych przeznaczonych dla osób o stosunkowo niskich dochodach praktycznie nie istnieje.

   Dlatego też każde działanie zmierzające do poprawy takiego stanu rzeczy należy uznać za pożądane i o działaniach takich należy mówić. Z tym większą radością i zaciekawieniem zapoznałem się z Założeniami  projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych , społecznych grupach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw , przygotowanymi przez Ministerstwo Infrastruktury. Szczególnie propozycja finansowania zasobów mieszkaniowych w oparciu o tworzenie społecznych grup mieszkaniowych (dalej  zwanych SGM ) wzbudziła moje zainteresowanie. Stwierdzam bowiem, że niezaprzeczalnym, bardzo silnym argumentem przemawiającym na korzyść inwestycji realizowanych przez samorządy bądź przy ich udziale, argumentem, którego brak inwestorom komercyjnym, jest rosnące zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe.

Założenia  Ministerstwa Infrastruktury w sposób szczegółowy - w odniesieniu do SGM - określają  zasady ich tworzenia, działania, wzajemnych praw i obowiązków pomiędzy inwestorem, przyszłym najemcą , a docelowym właścicielem lokalu. Jednak  jako praktyk mam poczucie czasu, jaki musi upłynąć od momentu, kiedy zapisy zawarte w założeniach zostaną przekute w konkretne działania. Tym bardziej że, na co wypadałoby zwrócić uwagę, również przy obecnym stanie prawnym możemy z powodzeniem zrealizować inwestycje mieszkaniowe. Dlatego pozwalam sobie przedstawić Państwu sposób na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowych w ramach obecnie funkcjonujących uregulowań prawnych.

   Działające na naszym rynku instytucje finansowe posiadają w swoich ofertach produkty , które po dostosowaniu do indywidualnych potrzeb inwestora mogą z powodzeniem sfinansować inwestycje mieszkaniowe. Działania te muszą być jednak oparte na dwóch podstawowych założeniach:  po pierwsze - indywidualne podejście instytucji finansującej do inwestora, po drugie - zapewnienie maksimum bezpieczeństwa realizowanej inwestycji.

Odnosząc się do pierwszego założenia, muszę stwierdzić, że w swojej praktyce bankowej nie spotkałem się z dwoma takimi samymi inwestycjami. To, co sprawdziło się przy realizacji inwestycji  X,  niekoniecznie musi sprawdzić się przy realizacji inwestycji Y. Bardzo ważna jest świadomość , że każda inwestycja jest inna i że przy tworzeniu nowego montażu finansowego inwestycji indywidualność tę trzeba uwzględnić.

Kolejne założenie to zapewnienie inwestycji maksimum bezpieczeństwa, rozumianego jako próba wyeliminowania wszelkiego, możliwego do przewidzenia, ryzyka.  Chodzi tu o bezpieczeństwo dla inwestora, odbiorcy końcowego, czyli klienta,  oraz dla instytucji finansującej przedsięwzięcie.

   Pierwszym etapem realizacji inwestycji winno być stworzenie podmiotu celowego, powołanego do realizacji określonego zadania, w tym przypadku do budowy  nowych zasobów mieszkaniowych. Co do formy prawnej utworzonego podmiotu nie ma tu szczególnych wymogów. W praktyce najczęściej są to spółki prawa handlowego, przeważnie spółki z o.o., rzadziej S.A.. Inwestor działający w formie podmiotu celowego zapewnia inwestycji większe bezpieczeństwo poprzez jaśniejszy i prostszy sposób kontroli przepływu środków pieniężnych związanych z inwestycją. Również nadzór nad prowadzonymi robotami budowlanymi jest bardziej skuteczny . Raz wykonywany przez inwestora , drugi raz przez podmiot finansujący.

   Kolejnym działaniem jest stworzenie montażu finansowego inwestycji, czyli zapewnienie jej środków finansowych.. Zasadą jest  obowiązek wniesienia przez inwestora wkładu własnego na poziomie minimum 20 % wartości inwestycji. Pozostałe 80% wartości inwestycji należy  zabezpieczyć przed jej rozpoczęciem. Ważne jest , aby zabezpieczone finansowanie było finansowaniem pewnym. Takim pewnym finansowaniem jest np.  przyznany kredyt bankowy. Wpłaty dokonane od przyszłych klientów należy dla bezpieczeństwa inwestycji uznać za wpływy przyszłe i niepewne. Należy uznać , że klient na każdym etapie inwestycji może się wycofać i pierwotnie wpłacone przez niego środki inwestor zmuszony będzie mu zwrócić. Jednak obawa przyszłych inwestorów o nadmierne  zadłużanie się w bankach jest przedwczesna , gdyż przyznany kredyt bankowy zapewnia możliwość jego wykorzystania , nie stanowi zaś obowiązku wykorzystania. Inwestor, który prowadzi inwestycje zgodnie z harmonogramem robót, który prowadzi aktywną politykę marketingową i który posiada uznaną markę, postrzeganą jako bezpieczna, już na dalszym etapie inwestycji może z powodzeniem korzystać ze środków pozyskiwanych od przyszłych nabywców, mając cały czas komfort posiadania środków bankowych możliwych do wykorzystania i pełnego zrealizowania inwestycji. Parametrem,  który indywidualnie ustala się z inwestorem w oparciu o analizę przepływów pieniężnych, jest okres kredytowania. Obowiązujące uregulowania pozwalają instytucjom finansowym kredytować przedsięwzięcia  realizowane pod wynajem na okres nawet do 30 lat. Przy czym należy podkreślić , że okres 30 lat jest okresem maksymalnym, który może ulec skróceniu. Tak długi okres kredytowania inwestycji podyktowany jest źródłem spłaty kredytu. Spłata kredytu następuje dopiero po zamknięciu inwestycji i dokonywana jest przez najemców w czynszu miesięcznym. Dlatego długością okresu kredytowania można korygować miesięczne obciążenie najemcy.

   Założenia do projektu Ministerstwa Infrastruktury, odnoszące się do SGM, zakładają docelowe przeniesienie własności lokalu na najemcę (oczywiście po spełnieniu pewnych warunków). Rozwiązanie , które pokrótce  prezentuję , również dopuszcza przeniesienie własności.

   Reasumując, wypada raz jeszcze przychylnie odnieść się do prezentowanych przez Ministerstwo Infrastruktury założeń do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw, jako tego dokumentu , który daje nam w przyszłości szansę na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Jednak niezależnie od tego dokumentu należałoby, o czym jestem głęboko przekonany, podjąć działania wspierające rozwój budownictwa mieszkaniowego w ramach obecnie funkcjonujących uregulowań.

Dariusz Jeziorski

Dyrektor Zespołu ds. Finansowania Nieruchomości PKO BP Oddziału Regionalnego w Katowicach.