Witam Panie Arkadiuszu,

Mam pytanie odnośnie zarządu wspólnotą. Chcę zostać zarządcą nowego budynku stanowiącego dużą wspólnotę mieszkaniową. We wrześniu deweloper podpisze pierwszą umowę - powstanie wspólnota. Jak w praktyce ma wyglądać przypisanie mnie jako zarządcy? nie jestem w żaden sposób powiązana z deweloperem, i deweloper nie będzie zapisywał zarządu dla siebie ( jak to się często dzieje, np. na rok). Chcę aby umowa o zarządzanie była od razu na mnie. Czy mam w związku z tym być obecna na tym akcie, podpisać z deweloperem oraz nowym właścicielem umowę? A pozostałe akty notarialne będą już tylko powiadamiane przez notariusza o tym kto jest zarządcą?

Pozdrawiam 

Katarzyna Cader

Odpowiedz:

Szanowna Pani,

W bieżącym roku pojawił się w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Infrastruktury nowy problem związany ze skargami na zarządców budynków tzw. deweloperskich. Deweloperzy bardzo często przy sprzedaży pierwszego lokalu wprowadzają do aktów notarialnych zastrzeżenia dotyczące dalszego zarządu wybudowanego przez nich budynku. W ten sposób narzucają nowo powstałej wspólnocie (kupującym) swojego nowego zarządcę. Zachodzi pytanie, czy jest to zgodne z obowiązującymi przepisami prawnymi, jak i również samą etyką i standardami zawodowymi. Otóz przepisy prawne nie zabraniają wprost deweloperowi takiego rozwiązania, tym bardziej jeżeli jest zaakceptowane przez samych kupujących. Natomiast z punktu widzenia samego zarządcy nieruchomości, bezwzględnie należy doprowadzić do sytuacji, aby nowo utworzona wspólnota mieszkaniowa (kupujący) wiedziała kim jest nowy zarządca i aby go akceptowała (również jego warunki zarządzania/umowa o zarządzanie). Chodzi przecież o kwestię dalszych pozytywnych relacji przy współpracy pomiędzy zarządcą nieruchomości a wspólnotą mieszkaniową. Ważnym czynnikiem w relacjach zarządca nieruchomości - wspólnota mieszkaniowa jest to, aby wspólnota nie odbierała zarządcy nieruchomości jako osoby reprezentującej interesy swojego mocodawcy (dewelopera). Rolą zarządcy nieruchomości jest przecież dbałość o interesy wszystkich właścicieli nieruchomości, a nie tylko jednego. Kierując się więc przepisami prawnymi, etyką zawodową i standardami zawodowymi należałoby w tym przypadku podjąć przez wspólnotę mieszkaniową (w trakcie podpisywania pierwszego aktu notarialnego o którym Pani wspomina) stosownąuchwałę związanej z wyborem zarządcy nieruchomości. Załącznikiem do niniejszej uchwały oczywiście powinna być umowa o zarządzanie (z którą to umową zapoznawaliby się kolejni kupujący). Należy tutaj skorzystac z art. 18 par. 1 Ustawy o własności lokali z dn. 24 czerwca 1994 r.

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własnosci lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.